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Mutuo casa e credito al consumo



Il mutuo casa è l’operazione attraverso la quale la banca mette a disposizione del cliente un certo capitale per l’acquisto di un immobile, mentre con il relativo contratto il cliente si impegna a restituire tale somma, maggiorata da interessi, secondo un piano di ammortamento che si prolungherà per un certo numero di anni (5, 10, 15 o 20). 
Per lungo tempo si è dibattuto in giurisprudenza se, entrata in vigore la legge sull’usura, si dovessero considerare usurari i tassi convenuti al momento della stipula o se il tasso dovesse sempre mantenersi al di sotto della soglia limite – che notoriamente è variabile - per tutta la durata del contratto. In sostanza: chi aveva contratto un mutuo al 20%, quando questo tasso non era usurario, doveva restare vincolato a questo saggio di interessi o poteva pretendere che la banca non sorpassasse il tasso usurario vigente al momento di pagare ogni singola rata (con notevole risparmio per il consumatore)? La vicenda si è trascinata a lungo con diversi interventi del legislatore, che alla fine sono approdati alla Corte costituzionale. Questa, pur ritenendo ammissibile l’interpretazione della legge sull’usura in base alla quale il tasso è da considerarsi usurario con riguardo al momento in cui viene stipulato il contratto, ha stabilito che la sostituzione dei vecchi tassi usurari sui mutui a tasso fisso con nuovi e più bassi tassi deve avere decorrenza dal 31 dicembre 2000 e non dal 3 gennaio 2001. In questo modo se il tasso del mutuo dell’ultima rata del 2000 è superiore al tasso di usura si ha diritto al rimborso. Per le rate successive a questa, si applica un nuovo tasso, detto tasso di sostituzione, stabilito con la legge 28 febbraio 2001 n. 24, che fissa un tasso del 9,96% per le famiglie consumatrici e dell’8% per i mutui prima casa per abitazioni non di lusso e con importo originario fino a 150 milioni di lire. Il mutuatario deve comunicare l’esistenza di queste condizioni alle banche. 
Il credito al consumo, invece, consiste nella possibilità di acquistare beni di consumo usufruendo di finanziamenti da parte di società finanziarie o banche o dello stesso negoziante (sotto forma di vendita a rate), che consentono al consumatore di dilazionare il pagamento. 
Il contratto di finanziamento deve presentare i seguenti elementi: 
· l’importo del prestito e la data di scadenza, le modalità di erogazione, l’entità, il numero e la scadenza delle singole rate di ammortamento; 
· il tasso annuale di interesse, il dettaglio analitico delle spese applicate al momento della conclusione del contratto e le condizioni che possono determinarne la modifica; 
· il Tasso Annuo Effettivo Globale (TAEG) e le condizioni analitiche e dettagliate in base al quale è possibile una sua modifica (cfr. artt. 40 e ss. Codice del Consumo). 
Il TAEG esprime in percentuale annua il costo totale del credito per il consumatore, tenendo non solo conto degli interessi ma anche di tutti gli oneri relativi al prestito, alla sua utilizzazione e rimborso. 
Le condizioni previste in contratto possono essere modificate solo se ciò è espressamente previsto, con indicazione delle ragioni che lo giustificano. Le modifiche sono in ogni caso valide solo decorsi 5 giorni dalla comunicazione scritta ricevuta dal finanziatore; in questi casi il cliente ha diritto a recedere entro 15 giorni alle condizioni precedentemente pattuite. 
Se la banca o società finanziaria comunica variazioni nelle condizioni del prestito e del TAEG che si ritengono eccessivamente onerose, si può ai sensi di legge (art. 125 comma 2, art. 118 comma 3, d. lgs. n. 385 del 1993) recedere alle condizioni precedentemente pattuite, estinguendo il prestito senza ulteriori spese a carico.