Titolo

Le garanzie peri vizi dell'immobile



Ai sensi dell’art. 1490 c.c. il venditore è tenuto a garantire che il bene venduto sia immune da vizi che lo rendono inidoneo all’uso cui è destinato o ne diminuiscano il valore in modo apprezzabile. Il compratore dell’immobile dovrà, però, a pena di decadenza, denunciare i difetti al venditore entro otto giorni dalla scoperta. Tale denuncia non è necessaria se il venditore ha riconosciuto la sussistenza del vizio o l’ha occultato. 
Nel caso in cui ricorrano i vizi di cui all’art. 1490 c.c. l’acquirente potrà richiedere a sua scelta la risoluzione del contratto, con conseguente restituzione del prezzo al compratore o la riduzione del prezzo, salva la possibilità di domandare il risarcimento dei danni. 
L’azione per far valere tali diritti si prescrive in un anno dalla consegna ex art. 1495 c.c. 
Qualora il venditore dell’immobile sia anche il costruttore, è prevista anche l’applicazione degli artt.1667 e ss. c.c. in materia di appalto. 
L’art. 1667 c.c. prevede che il committente, in caso di difformità e vizi dell’opera, debba provvedere alla denuncia, a pena di decadenza, entro sessanta giorni dalla scoperta. L’azione contro l’appaltatore si prescrive in due anni dalla consegna dell’immobile. Nel caso in cui la costruzione rovini o presenti pericolo di rovina o gravi difetti, la responsabilità del costruttore ex art.1669 cod. civ. vale per dieci anni, purché la denuncia sia fatta entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denuncia. Si osservi, per inciso, che il d. lgs. n. 122 del 2005, citato nel paragrafo precedente, impone al costruttore dell’immobile di stipulare e consegnare all’acquirente un’assicurazione decennale, obbligatoria per legge, per i danni di cui debba rispondere sulla base di questa norma. 
Il compratore, a fronte dei difetti denunciati al costruttore, potrà chiedere l’eliminazione di tali vizi a spese dell’appaltatore o la riduzione del prezzo, salvo il risarcimento del danno se sussiste la colpa del costruttore. 
Se i vizi dell’opera sono tali da rendere inadatta l’opera alla sua destinazione, il committente può richiedere la risoluzione del contratto. 
Un’importante novità introdotta dalla legge n. 210 del 2004 in materia di garanzia per i vizi degli immobili è poi quella che obbliga il costruttore a stipulare una polizza decennale a copertura degli eventuali danni derivanti da rovina o gravi difetti di cui all’art. 1669 c.c., manifestatisi dopo la vendita dell’immobili ed entro dieci anni dall’ultimazione del bene.