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Le agenzie immobiliari



Preliminarmente, va chiarito chi è l’agente immobiliare: l’art. 1754 cod. civ. definisce mediatore chi “mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza”, è cioè un terzo indipendente che si limita a far incontrare le parti che potrebbero essere interessate a concludere un affare. Il mediatore immobiliare deve iscriversi in un apposito albo, istituito con la legge n. 39 del 1989 e tenuto dalla Camera di Commercio. 
Ovviamente il mediatore non esercita gratuitamente la propria attività, ma richiede una provvigione. Anzitutto, la provvigione è dovuta se l’affare è concluso per l’intervento del mediatore, cioè se durante le trattative questi ha in qualche modo determinato la conclusione dell’affare, anche se successivamente al preliminare, che normalmente è il termine nel quale viene versata la provvigione, questo poi non va a buon fine per colpa di una delle parti. Ebbene, viene normalmente ritenuto determinante anche semplicemente l’aver segnalato l’esistenza di un immobile in vendita, affinché l’agente abbia diritto alla provvigione. La provvigione non è comunque dovuta, e va restituita se già versata, quando il titolare dell’agenzia o colui che ha condotto la trattativa non è iscritto nell’apposito albo dei mediatori. Per quanto attiene all’entità della provvigione, questa non è determinata per legge, ma è normalmente definita dalle consuetudini raccolte negli Usi dalla Camera di Commercio. La provvigione è comunque dovuta sia dal venditore che dall’acquirente. Si osservi che la legge finanziaria 2007 ha stabilito che gli atti di cessione di immobili indichino se le parti si sono avvalse di un mediatore e, in caso affermativo, ne indichino, tra le altre cose, la provvigione versata ed il numero di iscrizione all’albo dei mediatori: qualora questi non risulti iscritto il notaio ha l’obbligo di segnalarlo all’agenzia delle entrate. 
Infine, bisogna ricordare che l’agenzia ha l’obbligo di rendere note, secondo la propria diligenza professionale, le circostanze suscettibili di incidere sulla conclusione dell’affare. Sarebbe pertanto negligente, e quindi tenuta al risarcimento dei danni, un’agenzia che omettesse di informare un cliente di circostanze significative a sua conoscenza o che comunque avrebbe dovuto conoscere.