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La multiproprietà



Con il concetto di multiproprietà si intende una formula abbastanza recente di vacanza che consiste nel godimento, per una o più settimane all’anno, di un appartamento normalmente situato in un villaggio o residence, che, nelle altre settimane, è di proprietà di altri vacanzieri. Semplificando e generalizzando, la multiproprietà è una sorta di condominio nel tempo anziché nello spazio: mentre nel condominio normalmente inteso vi sono parti comuni e singoli appartamenti di cui sono permanentemente proprietari i singoli condomini, nella multiproprietà, oltre alle parti comuni, c’è un unico appartamento di cui ogni condomino è proprietario per una settimana. Esistono poi altre forme di multiproprietà, diverse da quella ora descritta che viene definita reale perché costituita appunto dal diritto reale di proprietà, e tra queste la più diffusa tra le vendite truffaldine è quella a punti, in cui viene acquistato un diritto (personale) di godimento a scelta tra alcune strutture di cui è proprietaria una società. Infine, per completare il quadro generale sul fenomeno, ricordiamo che assai spesso le multiproprietà sono inserite in circuiti internazionali di scambio, con cui è possibile appunto scambiare la propria settimana con altre presso strutture diverse e in altri periodi. 
Nel 1998 il legislatore ha recepito la direttiva comunitaria che disciplina alcuni aspetti della conclusione del contratto di vendita di multiproprietà, che aveva attirato l’interesse delle imprese truffaldine dopo il 1992, in quanto i contratti di multiproprietà, avendo ad oggetto beni immobili, erano esenti dal diritto di recesso previsto dal decreto legislativo n. 50 del 1992 (oggi, come si è visto nel capitolo I, art. 64 e ss. Codice del consumo). 
Gli artt. 69 e ss. Codice del consumo prevedono, anche per la vendita di multiproprietà, che spesso avviene al fuori di locali commerciali, vuoi in apposite convention alberghiere vuoi durante vacanze – omaggio negli stessi villaggi, il diritto del consumatore da un lato ad una piena e corretta informazione, stabilendo a tal fine l’obbligo di consegna di un documento informativo molto dettagliato di cui l’art. 70 Codice del consumo specifica con dovizia gli elementi essenziali, dall’altro a recedere dal contratto, con le stesse modalità viste nel capitolo precedente ma nel termine di dieci giorni anziché sette. Anche qui è poi previsto che se mancano i più importanti tra gli elementi obbligatori del contratto o del documento informativo, elencati dagli artt. 70 e 71 del Codice, il termine per recedere è di tre mesi (art. 73, comma 2, del Codice). Meritano inoltre di essere segnalate le disposizione del Codice che prevedono: 
• l’obbligo di redigere il contratto in forma scritta a pena di nullità e in lingua italiana; 
• il divieto di usare il termine multiproprietà se non nei casi in cui sia trasferito un diritto reale; 
• il divieto di chiedere ed anche solo di accettare acconti (si veda invece la prassi contraria di 
esigere assegni postdatati, assolutamente illegittima); 
• l’obbligo di fideiussione per gli immobili non terminati; 
• l’automatico scioglimento del contratto di finanziamento in caso di recesso; 
• l’irrinunciabilità dei diritti del consumatore sotto pena di nullità; 
• la competenza territoriale inderogabile del giudice del luogo di residenza del consumatore; 
• le sanzioni amministrative per i casi di violazione del decreto da parte del venditore. 
Infine, deve osservarsi come la formulazione dell’art. 11 circa l’applicabilità della legge straniera apra il campo a facili elusioni della normativa. Oltre infatti a poter vendere multiproprietà per periodi inferiori a tre anni o, più verosimilmente, per periodi inferiori alla settimana, il venditore può evitare l’applicazione del decreto prevedendo, se l’immobile è ubicato in un paese straniero, che si applichi la legge del luogo in cui si trova la multiproprietà.