Titolo

L' acquisto di un immobile in costruzione



Il decreto legislativo n. 122 del 2005, attuando la legge n. 210 del 2004, si propone di tutelare i diritti patrimoniali degli acquirenti degli immobili da costruire. In questo modo si è colmato un vuoto legislativo che vedeva l’Italia, unica in Europa, a non avere una normativa specifica in materia. 
La tutela approntata da questo provvedimento legislativo riguarda i promissari acquirenti degli immobili in costruzione e chi ha assunto obbligazioni nei confronti di una cooperativa edilizia per ottenere l’assegnazione in proprietà o la titolarità di un diritto reale di godimento su un immobile da costruire per iniziativa della stessa cooperativa. 
Una novità fondamentale introdotta è quella che obbliga il costruttore o la cooperativa a consegnare, a pena la nullità del contratto rilevabile solo dall’acquirente, al promissario acquirente una fideiussione, bancaria o assicurativa, di un importo pari alle somme riscosse e che devono ancora essere riscosse. Questa fideiussione è volta a garantire la restituzione delle somme versate nel caso in cui il costruttore o la cooperativa incorra in una situazione di crisi (pignoramento, fallimento, concordato preventivo, amministrazione straordinaria o liquidazione coatta amministrativa). Peraltro, anche quando abbia escusso la fideiussione, il consumatore conserva sempre il diritto di prelazione rispetto all’immobile, quando questo sia venduto giudizialmente. 
La legge in questione, oltre a rendere più trasparente la contrattazione disciplinando nel dettaglio i contenuti minimi del preliminare di compravendita degli immobili in costruzione, ha poi previsto una particolare tutela per l’acquirente contro il rischio di azioni revocatorie nel caso di fallimento del costruttore successivo alla vendita. Infatti tale provvedimento legislativo statuisce che gli atti aventi ad oggetto il trasferimento della proprietà degli immobili ad uso abitativo non sono soggetti a tali azioni revocatorie, sempre che l’acquirente vi stabilisca la propria residenza e sia stato versato il giusto prezzo da valutare alla data della stipula del compromesso. 
Infine, va menzionata l’istituzione di un Fondo di solidarietà per gli acquirenti di beni immobili da costruire che abbiano perso somme di denaro a seguito del fallimento del costruttore. Il Fondo è alimentato con quote dei contributi versati per le fideiussioni.