Titolo

L' acquisto della casa



Chi intende acquistare un immobile, normalmente, prima di stipulare il rogito notarile, sottoscrive un contratto preliminare di compravendita, denominato volgarmente “compromesso”. Tale contratto obbliga le parti a sottoscrivere un successivo contratto, detto definitivo, col quale ultimo si trasferisce la proprietà del bene immobile. 
Con la sottoscrizione del compromesso viene generalmente corrisposta al promittente venditore una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria. 
Prima di firmare il preliminare, occorre seguire alcune regole fondamentali: 
1) occorre descrivere il più precisamente possibile l’immobile che si vuole acquistare, indicando i dati catastali ed allegando le relative planimetrie; 
2) occorre verificare che il promittente venditore sia l’effettivo proprietario dell’immobile, oggetto del contratto (è utile al riguardo effettuare una visura presso la Conservatoria immobiliare); 
3) in Conservatoria immobiliare è opportuno controllare che sull’immobile non gravino ipoteche, pignoramenti o altri vincoli di qualsiasi natura; 
4) occorre precisare la data di consegna dell’immobile, indicando eventualmente una somma di denaro che dovrà essere versata dal promittente venditore a titolo di penale per ogni giorno di ritardo nella consegna dell’immobile; 
5) occorre inserire nel preliminare una clausola con cui il promittente venditore garantisce che l’immobile è stato costruito in forza ed in conformità della concessione edilizia rilasciata dal Sindaco; 
6) occorre verificare, nel caso di immobile di non recente costruzione, la sussistenza della licenza di abitabilità. Se invece l’immobile è di nuova costruzione, è opportuno obbligare con apposita clausola nel compromesso il promittente venditore a procurare il certificato di abitabilità entro un certo termine prima del rogito, ponendo eventualmente una penale nel caso di mancato ottenimento della licenza entro il termine determinato. 
La licenza di abitabilità è l’autorizzazione del Sindaco ad abitare la casa (non è un requisito di validità dell’atto notarile) e consente di abitare la casa. Chi abita senza la licenza rischia una sanzione amministrativa. Per il rilascio di tale licenza la costruzione deve essere eseguita in conformità del progetto approvato, i muri debbono essere prosciugati, gli impianti devono risultare sicuri (conformi alle norme dettate dalla legge n. 46/1990 in materia di sicurezza degli impianti) e non devono sussistere cause di insalubrità dell’immobile. 
Nel caso in cui il venditore non riesca a procurare la licenza di abitabilità in quanto sono assenti le condizioni per il rilascio, certamente il bene non è vendibile, commerciabile e lo stesso compratore potrà richiedere la risoluzione del contratto per inadempimento ai sensi degli artt. 1453 e ss. c.c. per la consegna di aliud pro alio, ossia di una cosa completamente diversa da quella oggetto del contratto. 
La legge n. 30 del 1997 ha previsto come obbligatoria la trascrizione dei preliminari di compravendita di immobili stipulati per atto pubblico o per scrittura privata con sottoscrizione autenticata. 
La trascrizione garantisce il promissario compratore nel caso il promittente venditore, prima della stipula del rogito, venda o prometta in vendita a terzi lo stesso bene immobile. Infatti il preliminare trascritto per primo prevale sul definitivo o preliminare non trascritto o trascritto dopo, sempre che si proceda alla trascrizione del rogito entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del definitivo e comunque entro tre anni dalla trascrizione del preliminare stesso.